주택의 전월세 계약은 기간이 정해져 있습니다. 계약기간이란, 계약이 이행되고 해지되는 시점을 정한 것이기에 만료 후 연장을 위해서는 재계약을 하는 것이 원칙입니다. 하지만 주택 임대차 계약의 경우에는 임대인과 임차인이 정해진 시기에 의사를 표하지 않으면, 그 계약은 자동으로 연장됩니다. 이를 "묵시적 계약 갱신"이라고 합니다.
기간 연장을 위한 재계약과 묵시적 갱신으로 연장되는 것은 차이가 있습니다. 이 차이를 정리하고, 계약 갱신 시 주의해야 할 부분을 살펴보도록 하겠습니다.
계약의 갱신, 해지 절차 및 기간
주택 임대 계약의 경우 임대조건의 변화가 있을 때, 주로 재계약을 하게 됩니다. 임대인의 입장에서 임대금을 조절하고자 하면, 계약 만료 6개월에서 최소 2개월 전에 임차인에게 재계약의사를 전달하여야 합니다. 이 기간은 계약을 해지하고자 하는 임차인의 경우에도 동일합니다. 정해진 기간 내에 갱신이나 해지 의사가 없을 시에는 해당 계약은 묵시적으로 자동 연장됩니다.
계약 관련 의사소통 수단. 내용증명
갱신계약이나 해지를 진행할 때, 구두로 하는 협의과정은 증거가 남지 않아 분쟁의 소지가 있습니다. 때문에 의사전달의 수단은 내용증명 통하는 것이 원칙입니다. 하지만 보편적으로 내용증명은 수취인에게 부정적인 느낌을 주게 됩니다. 사전에 전화 또는 구두로 협의를 완료하고, 추가적으로 내용증명의 이용에 대한 양해를 구하는 것이 원만합니다.
주택 임대차 계약 갱신 시 주의사항.
재계약 시 임대인은 임대료 인상, 보증금 증액 등을 요구할 수 있습니다. 통상적인 기준은 5% 내에서 증액하게 되어있으나, 이는 임대인의 주택임대사업자 여부 등 기타 사항에 따라 강제성이 달라집니다. 임대인이 임대 사업자가 없는 경우에는 협의에 따라 정해지기도 합니다.
전세금이 증액되는 재계약의 경우에는 근저당권 관련 권리관계가 문제가 될 수 있습니다. 최초 확정일자 이후 추가된 담보대출은, 재계약 시 증액되는 보증금보다 선순위 채권이 됩니다. 갱신 계약서에 추가로 확정일자를 받으면 우선 변재를 받을 수 있지만 대부분 그 실익이 미미합니다. 재계약 시에는 해당 주택의 추가된 근저당권에 대해 점검하는 것이 필수적입니다.
임대인이 임차인의 의사에 반하여 계약 해지를 희망할 경우, 임차인은 1회에 한해서 계약갱신청구권으로 계약을 연장할 수 있습니다. 다만 임대인이나 그의 직계존속이 주택에 실거주를 할 목적 또는 임차인의 계약 유지에 위반하는 행위(전대, 파손, 불법영업, 임대료 미납 등)가 해지사유일 시에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
묵시적 갱신 후 계약 해지
계약이 묵시적으로 갱신이 되었다면, 임차인은 연장된 기간 동안 계약을 유지할 수 있는 권리가 생깁니다. 다만 계약 조건에 위반되는 상황이 발생하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 묵시적 갱신 기간 중에도 희망하는 시기에 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임대인에게 최소 3개월 이전에 해지 의사를 전달하여야 합니다. 참고적으로 묵시적 갱신은 임차인이 계약갱신청구권이 사용되지 않은 것으로 인정하고 있습니다.
임대인도 임차인도 계약기간 만료 시점은 정서적으로 곤란한 시기입니다. 양쪽 모두 서로를 이해하는 마음으로 원만한 협의가 진행될 수 있도록 노력해야겠습니다.
